中国住房过剩风险深层探究0测试针

中国住房过剩风险深层探究

国家两个权威部门的声音近日引起业界和百姓的浓厚兴趣。国家统计局公布了3个房地产数据，2005年前11个月，中国当年购置土地中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米，按目前水平计算，商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多，商品房空置面积高达1.14亿平方米。此前，国土资源部网站透露，去年年底，国家有关部门已将房地产列入产能过剩行业名

单。

两个权威声音都在印证着这样一个信息：我们似乎正面临潜在的住房过剩风险。

当一种商品价格持续上涨较长时间时，供给就会过剩，当一种商品供给出现过剩时，价格就会下降，这是最基本的供求与价格关系的经济规律。

因此，国家两个权威部门放出住房过剩信息后，自然是老百姓欢喜开发商忧愁。但现实情况却并不能让百姓们真正高兴起来。因为大家似乎看得很清楚：一方面是统计数据上的住房过剩，另一方面是普通百姓买不起房。

这种扭曲了供求基本经济规律的现象，实际上反映出中国房地产市场最大的问题所在，那就是住房供求与价格出现错位，“结构性”矛盾尤为突出，也就是供应的“高端化”与需求的“低端化”。而住房供求之所以出现“结构性错位”，就在于商品房市场这几年的超常发展，在发展过程中一些所谓的有效需求实际上都是投机性需求。

我们在数据上看到的所谓“住房过剩”并不是全面过剩，主要是中高档商品房特别是高档商品房和远郊区商品房过剩，而绝大部分廉租房、经济适用房以及低价商品房不仅不过剩，还供不应求。

在中国，老百姓的收入是三角形结构：广大低收入阶层位居多数，中等收入和高收入阶层偏少。这样的收入结构所产生的住房需求显然是和房地产市场的供求结构性相互矛盾的。于是，就出现了这样的怪现象：在一些城市里，一方面是数千人昼夜排队等候经济适用房项目发号，另一方面则是无人问津的天价豪宅。

造成百姓眼里看到“稀缺”，官方统计显示“过剩”的另一重要原因还在于，开发商与老百姓在房地产供求信息方面的不平衡。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息，也可以通过广告的力量控制媒体声音，从而混淆视听，误导普通民众。

供求双方信息不均衡形成了房地产市场的卖方决定现象。在一些被媒体吹捧追涨的楼盘，购房者常常遇到房屋似乎已经售完的假象，回头一望，其实过去供不应求的楼盘，并没有销出去多少，这一现象已经成为房地产市场的潜规则。

本来在这样一个买卖双方中间，政府可以充当一个公正公平的中间人角色，特别是在信息强弱对比之中，体现保护弱势群体的行政职能。但地方政府在房产市场中的矛盾心态，是造成住房过剩风险没有引起关注的重要原因。对于住房是否过剩，地方政府应该是清楚的。但在责任与利益之间，地方政府很难作出正确选择。这也促使地方政府在稳定房价和公布真实供求信息方面的责任模糊化，而开发商也借机利用政府的这一矛盾心理散布不实信息。

所以说，住房结构性过剩由两条无形的魔掌在左右着它：一个是地方政府利益驱动下的推波助澜，一个是开发商追求超额利润。建造大屋豪宅的利润明显高于经济适用房。于是在一些地方政府的默许和诱导下，就出现中高档住房过剩、低价房供不应求的矛盾。

要根本上解决这样的矛盾，就要从政府的城市经营理念入手。政府部门在关于房地产市场的供求信息方面，必须考虑城市发展的长远利益。因为短暂的虚假稀缺信息似乎会造就一时的城市繁荣或政绩辉煌，但漠视住房过剩风险的行为却是危险的：假如长期的过剩风险得不到化解，其破坏性就会在未来的某一天释放出来。由此可见，国家两个权威部门的声音与其说是说给开发商和老百姓听的，不如说是说给地方政府的——该是这些官老爷们思考眼前利益和长远利益的时候了。

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